Téměř deset let pracuji v realitách. Jako makléř i jako majitel realitní kanceláře. Za tu dobu o prodeji již něco vím a troufnu si o realitách diskutovat. Dnes o provizích realitních kanceláří a hlavně o tom, kdo je platí.
V podstatě od samého začátku až do konce, jde majitelům o prodej nemovitosti za co nejvyšší cenu při co nejnižších nákladech na prodej - provizi pro realitní kancelář.
To je normální, pochopitelné a logické.
Málo o čem se může říct, že je tak závislé na trhu a tržních cenách jako prodej nemovitostí. Odhady znaleckých kanceláří vycházejících z tabulkových hodnot jsou téměř k ničemu v konkurenci tržní ceny. Co je komu platné, že má odhad na 3 miliony, když kupce sežene za 2. Zapomeňte na dobrou cenu, když jste v 5 patře bez výtahu! Co je komu platné, že před 5 lety koupil nemovitost za 3 miliony, když dnes je prodejná za 2 miliony. Ano, toto je často bolavým místem dnešních prodejů - prodej za nižší cenu, než za jakou se nemovitost nedávno pořídila. O nákladech na rekonstrukci ani nemluvě...
V této situaci je každá koruna dobrá a majitelé se zprostředkovatelem prodeje - realitní kanceláří - vyjednávají velmi zodpovědně o každé koruně. Majitelé, poučení od svých kamarádů a spolupracovníků, mají požadavek, aby provizi zaplatil kupující. Aby nebyli hloupí a neplatili ji! Jde to?
Obecně se provize pohybují v řádu 3 - 6 % z ceny nemovitosti a je jisté, že pokud je provize nízká, nejde na nemovitost dělat žádná velká reklama a jak víme, reklama prodává. Takže bez reklamy (větší provize) je malý zájem a cena nemovitosti klesá. Ale nejde mě teď o výši provize, ani o nastavení správné prodejní ceny, ale o to, kdo tu provizi platí.
Kdo tedy platí provizi za zprostředkování prodeje nemovitosti?
V dobách minulých, kdy ceny strmě stoupaly vzhůru byla praxe, že majitel požadoval cenu, např. 2 miliony, za nemovitost a RK našla kupce za 2,2 mil. Rozdíl v ceně byla provize. Kdo ji zaplatil?
Dnes, kdy ceny nestoupají (spíše naopak) a nabídka převyšuje poptávku, je to tak, že majitel chce 2 miliony, ale RK najde kupce za 1,8 milionu. Kde je provize a kdo ji zaplatí?
Mám příklad:
Kupující je ochoten zaplatit za nemovitost svou cenu a nic víc. Jeho nabízná cena je tedy např. 1,8 mil., místo požadovaných 2 milionů.
V zásadě jsou jen dvě možnosti, jak přijít k provizi:
A - být domluvený s majitelem na provizi z ceny prodeje, např. 50 000Kč (3-6%, pevná cena,...), nahlásit mu kupce za opravdových 1,8 mil. a inkasovat domluvenou 50t. provizi (a samozřejmě, dotáhnout prodej...)
B - být domluvený s majitelem, že provizi platí kupující. Co se ale stane? Nabídnu majiteli kupce za 1,75mil. a domluvenou provizi 50 000Kč inkasuji od kupujícího. Cena 1,8 = maximum co chce kupující dát, zůstává nezměněná.
Z výše psaného vychází, že realitní zprostředkovatel najde zájemce, který je ochoten za nemovitost nabídnout SVOU maximální cenu a kterému je jedno, jak se kupní cena dále rozdělí. Víc než 1,8mil. prostě nedá.
Při prodeji zůstala nabízená cena 1,8 mil., rozdíl je pouze v tom, že v případě A vystaví RK fakturu prodávajícímu a v B kupujícímu.
Samozřejmě, že může dojít i na různé kombinace variant , (např. 50:50;30:70; ... ), ale výsledek je stejný. Je jedna jediná cena, za kterou je někdo ochoten nemovitost koupit, je jen otázkou účetnictví (a podepsaných finálních smluv), kdo bude mít provizi na faktuře.
Jaká je tedy odpověď na otázku Kdo platí provizi?
- účetně - dle varianty = buď kupující nebo prodávající
- finančně - kupující = jsou to jeho peníze které jdou na účet (a je mu jedno, komu a jak se rozdělí )
- pocitově - prodávající = z dosažené maximální prodení ceny za nemovitost mu nakonec zůstane cena ponížená o provizi (a je jedno, kdo ji má na faktuře). Rozdíl mezi maximální nabídnutou cenou a částkou na účtě prodávajícího je jasnou odpovědí o tom, kdo provizi zaplatil.
Dle mého přesvědčení je varianta, že provizi platí PRODÁVAJÍCÍ, tou nejpravdivější!
A proč to vlastně píšu?
Aby si prodávající uvědomili, že když jim nějaký zprostředkovatel řekne, že provizi za jeho služby NEBUDOU platit, tak že to není až tak pravda. Budou!
Férová provize se většinou pohybuje v rozmezí 3-6% z ceny nemovitosti a při férovém prodeji také této výše dosahuje. (Ať ji "platí" kdokoliv)
Zprostředkovatel, který chce pomoci prodat nemovitost a nechce za to peníze je pro mě podezřelý.
Charitativní realitní kancelář neznám.
P.S. Realitní kanceláře za svá procenta dnes většinou odvádějí hodně tvrdé a poctivé práce. Ten kdo si bere 4% z ceny a nic pro majitele nemovitostí nedělá, je někdo úplně jiný!
